„Kruci! Podle čeho se určují ceny? Vždyť tady byt 2+1 stojí prakticky to samé, co tady 4+1!“ Něco podobného si asi pomyslí řada lidí, kteří se dívají po novém bydlení. A právě na cenu a její odhad se dnes společně podíváme. Prozradíme jaké okolnosti ovlivňují prodejní cenu a jaké metody odhadci používají.
Metody stanovení ceny
Nejprve si řekněme, jak k odhadu nemovitosti přistupují samotní odhadci. Nejčastěji se používá porovnávací metoda. Odhadce vypočítanou cenu nemovitosti porovnává s podobnými objekty v dané lokalitě. Není to ale jen tak, pro správné porovnání potřebujete znalost realitního trhu, protože ne vždy je cena, kterou vidíte v inzerátu skutečně ta, za kterou se nemovitost prodá. Zvlášť u soukromých prodejců.
Druhá metoda je tzv. výnosová. Ta se používá především u budoucích pronájmů. A další je metoda nákladová. Ta je odvislá od posouzení nákladů na stavbu/rekonstrukci nemovitosti. Používá se u novostaveb i při zohlednění nutných oprav na starší nemovitosti.
Od čeho se odvíjí cena nemovitosti
Samotná cena nemovitosti se pak skládá podle několika důležitých kritérií. První z nich je samozřejmě rozloha. Tedy výměra v m2. Do ní se počítá plocha nejen obytných prostor, ale také terasa, balkon, lodžie, sklep, půda. Cena za m2 však bude u těchto prostor nižší oproti obytným interiérům. U domů se počítá také pozemek náležející k nemovitosti.
Když se zaměříme na interiér, pak roli hraje dispozice. Například oddělené WC od koupelny má vyšší hodnotu. Kupující také často dávají přednost neprůchozím pokojům, nebo kuchyňský kout spojený s obývacím pokojem. Orientace bytu vůči světovým stranám a třeba městské infrastruktury je také důležitá. Pokoje směrem na jih budou mít více přirozeného světla, než severní pokoje. Byt směřující do klidného dvora bude mít také vyšší hodnotu, než byt se stejnými dispozicemi ve stejném domě, který je ale orientovaný do rušné ulice. Zohledňují se také technické parametry jako je stav elektroinstalace a napojení inženýrských sítí obecně (voda, plyn, kanalizace, internetová přípojka). Způsob vytápění, stavební materiál (cihly, betonové panely…), vady nemovitosti (praskliny ve stěnách, plíseň, vlhkost…), stáří nemovitosti, patro (přízemní byty mívají nejnižší cenu).
Technický stav
Už jsme zmínili, že roli hrají vady nemovitosti a inženýrské sítě. Je dobré si uvědomit, že hodnotu nemovitosti zvyšují třeba i nová okna, opravený strop a podlaha. Odhadce může brát v potaz i zastínění. A to přirozené (stromy, okolní budovy) nebo umělé. Co byste řekli, že bude mít větší hodnotu? Žaluzie, nebo elektrické venkovní rolety? Nicméně vybavení odhad nemovitosti nezvýší. I kdyby jste měli luxusní sedací soupravu nebo televizi přes celou stěnu. Toto totiž není součástí nemovitosti.
Lokalita
Položka, která se promítne do odhadní ceny je také lokalita. Byt v centru Brna bude stát víc, než domeček na okraji zapadlé vesničky. Lokalita je důležitá i kvůli občanské vybavenosti. Obchody, lékař, škola, veřejná doprava, úřady, parky, dětská hřiště. Ohledně lokality je také důležitý územní plán a chystané projekty.
Odhad nemovitosti
V dnešní době je už celkem běžná praxe orientačního odhadu nemovitosti online. Tato cena se určuje pomocí fotografií, popisu objektu a jeho výměry. Jedná se nicméně o orientační cenu. Cena po „prezenčním“ přezkumu nemovitosti bude vždy přesnější.
Kolik za to zaplatím
Za odhad ceny bytu se dnes platí běžně kolem 3000-4000 Kč. Odhad ceny bytu je zpravidla levnější než odhady domů. Odhad pozemků vychází cca 1500-2000 Kč. Cenu ale stnovuje odhadce. V praxi se také setkáte s tím, že odhady nemovitostí od soudního znalce jsou dražší. Při žádosti o hypotéku pak banky často nabízí odhad nemovitosti zdarma. Ale tuto možnost si vždy ověřte u Vaší konkrétní banky, protože tato služba se určitě neřadí mezi standard. Doba zpracování odhadu může vycházet zhruba na týden. Záleží na vytíženosti konkrétního odhadce.
Pokud přemýšlíte nad odhadem nemovitosti a nechcete tento řešit přes banku a rozhodujete se na koho se obrátit, FND reality pro Vás odhad nemovitosti zajistí rychle a spolehlivě.
Autor: FND Reality s.r.o.
