Zájem o zahrádkářství v posledních letech rapidně vzrostl a objevuje se i v okolí center velkých měst s „hipsterským nádechem“. S tím vzrůstá i počet dotazů, jaká jsou specifika při prodeji zahrady a co si před podpisem smlouvy zkontrolovat. Po přečtení tohoto článku budete mít ve všem jasno.
Prodej zahrady do osobního vlastnictví
Pokud narazíte na koupi zahrady stojící na vlastním pozemku, poskytuje vám jako vlastníkovi několik zásadních výhod = jistotu vlastnictví a žádná omezení v podobě vnitřních předpisů. Mnohdy se setkáváme s tím, že zájemci kupují zahradu s příslibem, že v budoucnu dojde k převodu zahrady na stavební pozemek. Ovšem na to není radno se spoléhat, tuto informaci si vždy prověřte na KN.
U koupě zahrady do tzv. „osobního“ vlastnictví musíte samozřejmě počítat s vyšší pořizovací cenou a omezeným počtem takových nemovitostí. Proto mnoho ze zájemců o zahradničení nakonec přistupuje ke druhé variantě, kterou představují zahrádky užívané na základě nájemního či podnájemního práva.
Koupě zahrady jako vlastního pozemku má totožný proces jako jakákoliv jiná koupě nemovitosti. Jediné, na co pamatujte, je fakt, že chatka umístěná na pozemku může podléhat různým právním režimům podle toho, zda je nebo není zapsaná v katastru nemovitostí.
Ať už řešíte převod zahradního domku nebo podepisujete smlouvu o prodeji zahrady do osobního vlastnictví, je kontrola advokáta na místě. Jen tak budete mít jistotu, že smlouva neobsahuje žádné kličky, které jsou pro laika snadno přehlédnutelné.
„Prodej zahrady“ v zahrádkářských koloniích
I přesto, že se s podobnými inzeráty setkáte velmi často, nejde o koupi zahrady, ale jen o její pronájem či podnájem. Zahrádkářské kolonie představují systém, kde je s vlastníkem pozemku uzavřená nájemní smlouva a členové pak nejčastěji jednotlivé zahrádky užívají na základě podnájemní smlouvy.
Co si zkontrolovat před podpisem podnájemní smlouvy zahrady?
- Zjistěte si, na jakém pozemku se zahrada nachází, a informujte se, na jak dlouho je nájemní smlouva podepsána – mějte na paměti, že i kdyby šlo o smlouvu na dobu neurčitou, lze ji vypovědět, často se lhůtou 1 roku. Největší jistotu pro vás tak představují smlouvy podepsané na dlouhé desítky let.
- Kontrola chatky v katastru nemovitostí – pokud se na zahradě nachází zahradní chatka, zkontrolujte si v katastru nemovitostí, zda je v něm zapsána. Chatky jsou ve většině případů vlastnictvím uživatelů zahrádek. Pak dochází k převodu vlastnictví chatky mezi původním a novým podnájemcem, a následně k postoupení podnájmu mezi zahrádkářskou kolonií a novým podnájemcem.
- Projděte si vnitřní řád zahrádkářské kolonie – v praxi se setkáváme s tím, že uzavření podnájmu zahrady je podmíněno členstvím v občanském sdružením (zahrádkářská kolonie), což může být zpoplatněno vstupním poplatkem v řádu tisíců korun. Ve vnitřním řádu dále najdete poplatky, které jsou spojeny s užíváním zahrady, nebo pravidla pro chov drobných zvířat.
Jak postupovat, pokud řešíte „koupi“ zahrady v zahrádkářské kolonii
Prvním krokem je uzavření kupní smlouvy o převodu vlastnictví zahradní chatky (pokud se na pozemku nachází). Důležitým bodem smlouvy je rozvazovací podmínka, která vám dává garanci toho, že v situaci, kdy by nedošlo k získání podnájemního práva k dané zahrádce do určitého data, ruší se celá kupní smlouva.
Ve smlouvě o koupi chatky doporučujeme stanovit lhůtu, během které je prodávající povinen z chatky vyklidit veškeré věci s tím, že ostatní věci přejdou do vlastnictví kupujícího. Zároveň by neměly chybět záruky prodávajícího o stavbě chatky v souladu s právními předpisy nebo absenci nedoplatků vůči zahrádkářské kolonii. My svým klientům doporučujeme i přidat potvrzení prodávajícího, že nemá informace o tom, že by mělo dojít k zániku zahrádkářské kolonie.
Následuje krok, kdy společně podnájemci (dosavadní a noví) požádají zahrádkářskou kolonii o převod podnájmu. Užívání zahrady formou podnájmu s sebou nese vždy jistá rizika. Dobře sepsaná smlouva vám je pomůže minimalizovat.
Stavba domku, altánu nebo pergoly po prodeji zahrady
V tomto bodě pro vás bude zásadní ustanovení §103 odst. 1 stavebního zákona, které praví, že stavební povolení ani ohlášení stavebnímu úřadu nevyžadují:
Pro stavby tohoto typu vám tak bude stačit územní souhlas.
K územnímu souhlasu budete potřebovat:
- výpis vlastnictví z katastru nemovitostí,
- katastrální situaci se zákresem záměru,
- souhlas sousedů s podpisy,
- zjednodušený projekt stavby,
- a pokud je zahrada v zahrádkářské kolonii, tak i souhlas vlastníka pozemku.
Jak je to zápisem domku do katastru nemovitostí?
I přesto, že se můžete vyhnout stavebnímu povolení, stojí před vámi ještě zápis nemovitosti do katastru nemovitostí. U něj platí trochu jiné podmínky. V katastru se neevidují drobné stavby, pod které spadá:
- stavba, která plní doplňkovou funkci ke stavbě hlavní, s jedním nadzemním podlažím, zastavěnou plochou do 16 m2 a výškou do 4,5 m,
- stavba do 30 m2 zastavěné plochy a 5 m do výšky na pozemcích určených k plnění funkce lesa, sloužících k zajišťování lesních školek nebo provozování myslivosti,
- garáže, stavby pro požární ochranu, sklady a skládky nebezpečných odpadů, sklady hořlavin a výbušnin.
Pokud vaše stavba pod žádný bod nespadá, bude třeba podat návrh na vklad nemovitosti do katastru.
Zajímavost ohledně zalévání zahrady vodou z řeky
Jakmile vyschnou sudy a v blízkosti vaší zahrady se nachází řeka nebo potok, logicky vás napadne nabrat si vodu pro zalévání z přírodního zdroje. Ani tady se ovšem nevyhnete střetu se zákonem.
Pokud budete vodu nabírat kbelíkem nebo konví, je to v pořádku. Jednáte v souladu s vodním zákonem, který praví, že „každý může na vlastní nebezpečí bez povolení nebo souhlasu úřadu odebírat povrchové vody pro vlastní potřebu za podmínky, že k tomu nepoužívá zvláštní technické zařízení,“.
V případě, že byste chtěli odebírat vodu z řeky pomocí čerpadla, budete potřebovat povolení vodoprávního úřadu. V něm sepíšete, za jakým účelem chcete vodu čerpat, jaké množství a po jakou dobu. Pokud povolení získáte, můžete bez poplatku čerpat 6 000 m3 vody za rok nebo 500 m3 za měsíc. Kdybyste si povolen nevyjednali, hrozí vám pokuta do výše 50 000 Kč. U podnikatelů a společností jde o částku až 100 000 Kč.
Výjimkou, obzvlášť v letních měsících, není situace, kdy obce vyhlásí zákaz čerpání povrchové a podzemní vody.
Jak vidíte, vždy je lepší se obrátit na realitní kancelář, protože vám ušetří nejen čas a peníze, ale i mnoho starostí.
Zdroj: https://dostupnyadvokat.cz
Autor: Petr Pilát
